“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究

　　摘要：在当前义务教育资源供给趋向公平、地区及学校间教育差距有所缩小的背景下，我国“学区房”溢价却呈愈演愈烈之势，引起了社会的广泛关注。以北京市义务教育资源分布最具代表性的区县为例，在考察“学区房”溢价水平变化趋势的基础上，将义务教育资源竞争程度、家庭财富不平等程度和经济增长等作为内生变量，构建联立方程进行经验检验，结果表明：家庭财富不平等程度和义务教育资源竞争程度对“学区房”溢价水平变化的回归系数显著为正，且前者的相关性要显著高于后者，家庭财富不平等的加剧是近年来我国“学区房”溢价水平扩大的主要原因。因此，治理“学区房”问题不仅要均衡区域间义务教育资源的供给，更要有效遏制家庭财富不平等的加剧。
　　关键词：“学区房”溢价；家庭财富不平等；教育资源竞争；教育资源供给；教育需求；需求者异质性偏好；公共服务均等化；义务教育均衡
　　中图分类号：F293.3；G522.3文献标志码：A文章编号：16748131（2015）05002809
　　一、引言
　　无论在国内外，“学区房”溢价现象普遍存在。然而，近些年我国“学区房”溢价的愈演愈烈之势，引起了社会的广泛关注。以北京市为例，2013年，海淀区五道口地区的华清嘉园小区成交一套面积37平方米、价格350万“学区房”，被舆论评论为“宇宙中心”。然而仅仅在1年多之后，2014年，北京市西城区“实验二小”附近一套10多平方米的住房则以30万元每平方米的价格转让，被舆论评论为新的“宇宙中心”诞生搜房网研究中心 http：//news.fang.com/20150313/15071993.htm. 。有研究表明，北京市海淀区位置紧邻的、建筑形式和年代基本类似的住宅楼，仅仅存在是否为“中关村一小”“学区房”的差异，“学区房”与非“学区房”的住宅价格在2007年就相差了约6 000元/平方米，且2007年至2011年前者价格的年涨幅为39%，是后者年涨幅26%的1.5倍摘自2011年中国不动产研究中心发布的《北京教育地产分析报告》。 。全国其他重点城市亦呈现相同趋势。例如深圳市，以知名学区百花片区为例，该片区“学区房”成交均价从2009年的21 603元/平方米涨至2014年3月的47 254元/平方米，累计涨幅达118.7%，6年平均年涨幅为19.8%，超出全市二手房平均年涨幅约4个百分点资料来源于深圳中原研究中心监测数据。 。
　　对于“学区房”溢价现象，多数学者研究认为，高收入群体不断聚居在优质教育资源学区会推升“学区房”溢价水平，导致低收入群体难以承担高昂的租房或购房成本而被迫搬离，这一“群分效应”会引发义务教育资源在不同财富阶层家庭之间产生新的分配不均，而起点的不平等势必造成过程的不平等，由此形成一个恶性循环，即教育不平等的“马太效应”（冯皓 等，2010；郑磊 等，2010；朱敏，2011）。对于“学区房”溢价现象的产生，很多学者从公共产品配置的角度进行了研究，认为是由于学校间悬殊的教育质量差距所引起的，根源于优质教育资源的相对稀缺和分布不均。因此，他们认为要从根本上解决“学区房”所产生的问题，促进义务教育公平发展，应该进一步加大基础教育资源投入，特别是增加薄弱学校的投入，从而更为公平地配置教育资源（胡婉旸 等，2014）。
　　然而，不少学者也研究考察了近些年政府部门的义务教育资源供给行为。基于国家教育发展政策文本及其演进逻辑分析，有学者认为从2002年国家及教育主管部门相继出台《教育部关于加强义务教育办学管理若干问题的通知》等政策开始，义务教育发展理念已经开始从非均衡发展向均衡发展转变，由效率优先转向更加强调公平（阮成武，2013）。并且从总体结果上看，近些年义务教育均衡发展政策的颁布与实施，对于缩小城乡、学校、地区和群体之间的教育差距，起到了一定的功效与作用。那么，在义务教育资源供给趋向公平、地区及学校间教育差距有所缩小的现实背景之下，为什么近些年我国“学区房”溢价扩大之势反而愈演愈烈呢？有一些研究认为，即使区域教育资源并没有增加，前期教育资源所形成的“沉淀效应”仍会推动“学区房”价格具有更高的增长率，并且随着时间的持续，这种推动作用会更加明显（Kane等，2003；张浩 等，2014）。但是，以上文献都没有进一步地解释说明教育资源的“沉淀效应”是如何形成的，并且又是如何在教育资源没有趋向更加非均衡的前提下推动“学区房”溢价水平持续扩大的。深入分析这一问题并找出更具说服力的原因及解决之道，具有非常重要的意义。它不仅能为进一步深化义务教育均衡发展提供政策参考，还有利于探究地方公共品基于住房市场实现资源空间配置的内在规律，进而为当前我国经济新常态下基本公共服务均等化等经济体制改革实践提供借鉴和指导。
　　我们认为，要解释“学区房”溢价扩大的驱动机制，必须要回归经济学的基本分析框架，从市场需求与供给两个角度综合研究。对于住宅价格中的地方公共品溢价，有学者研究认为，单位地方公共品在不同区域的溢价水平是不同的，也就是说存在空间异质性。而造成溢价水平存在空间差异的原因主要在于两个方面：一是居民对公共品的需求在空间上的异质性偏好，二是不同区位的供给约束不同（郑思齐 等，2014）。从已有文献来看，少有研究者从市场需求角度来探讨“学区房”溢价现象。然而，由于优质教育资源的相对稀缺是短期难以改变的，因此为更好地解释并解决“学区房”问题，我们应该更多地研究“学区房”溢价扩大趋势背后的需求端变化，即需求者异质性偏好变化对“学区房”溢价水平的影响。近年来我国“学区房”的需求者异质性偏好发生着什么样的变化？这种变化是否是导致“学区房”溢价持续扩大的重要原因？已有的文献还没有给出答案，而这正是本文所要研究的切入点。更需要我们重点研究和回答的是，如何合理化基于住房市场的义务教育资源配置，从而遏制由于“学区房”溢价持续扩大所引发的教育不平等“马太效应”等一系列社会与经济问题。有鉴于此，本文将从需求与供给角度对我国“学区房”溢价的持续扩大之势进行系统性的解释。