关于全市镇域市属存量资产的调研报告 资产存量

市政协关于全市镇域市属存量资产的 调 研 报 告 镇域市属存量资产，指在乡镇范围内产权属市级机关相关部门的存量资产。就我市而言，这部分存量资产主要集中在教育系统、粮食系统和供销系统。为了更好地盘活镇域市属存量资产，确保国有资产保值增值，帮助乡镇城镇化建设增加发展空间，市政协专题组成调研组，就全市镇域范围内（不包括**、黄桥主城区内）市属存量资产情况进行了比较深入的调研。现将调研情况报告如下：
一、基本情况 供销系统 市供销合作总社原有下属基层社38个、商业社39个，2000年起，根据市委、市政府的统一部署，系统内所有职工全面实行“三置换一保障”，1127名职工置换了身份，至2004年3月改制结束后，保留基层供销社27个、商业社15个。目前，供销系统账面现有资产情况为：基层供销社共有土地41宗，有土地使用证的19宗；
总面积18.5047万平方米，其中商业用地2.8625万平方米，仓储用地15.6422万平方米。共有房屋57幢，有两证的23幢；
总面积5.7259万平方米，其中营业用房0.9051万平方米，仓库用房4.8205万平方米。基层商业社共有土地40宗，有土地使用证的15宗；
总面积1.0887万平方米，其中商业用地0.77317万平方米，其它用地0.31555万平方米。共有房屋42幢，有两证的2幢；
总面积0.7403万平方米，其中营业用房0.57929万平方米，仓库用房0.0658万平方米，其它用房0.0953万平方米。上述资产中，均包含已抵押出去的资产、长租资产、空头资产（如过去征用土地计算到路心、河心，实际面积仅有一半左右）以及长期被占用的资产，现实际闲置的资产仅有部分背街的开发利用价值极低的仓储用地和破旧库房。

教育系统 2000年至2012年，我市共撤并学校229所，腾出校舍5997间，国有土地150.51万平方米。被撤并学校中的动产，如教学设备、货币资金、库存物资、图书资料、低值易耗品等，由市教育局会同有关乡镇政府根据学生分流情况，及时划拨到有关定点学校继续使用。被撤并学校中的不动产，如校舍、硬件设施、校园土地等，除尚有17所学校闲置（校舍多破烂不堪，面积为10.8559万平方米）之外，其它学校都根据《市政府办公室转发市教育局财政局关于被撤销义务教育学校资产管理的补充规定的通知》精神要求，进行了不同类型的处置。其中，45所学校被乡镇政府公开拍卖或议价出售；
49所学校由于被撤并时校舍已是危房，市教育局统一进行了拆除并处置了土地；
54所学校被村委会或卫生室使用；
4所学校由教育系统内部划拨，改办成社区教育中心及幼儿园；
29所学校由镇村托管，11所学校由乡镇改办成敬老院；
10所学校被置换，用以扩大保留学校的土地面积，满足学校扩大规模用地需要；
7所学校被出租。调研发现，有3所学校未严格按《通知》要求进行处置，其中滨江镇赵楼小学已被用作教堂，还有两所学校已被住家户居住。现在，教育系统实际闲置的资产，主要是被撤并学校的操场（50万平方米左右）、17所闲置的学校、部分被村委会、卫生室使用一部分闲置一部分的学校以及部分出租部分闲置的学校。

粮食系统 市粮食局现有基层粮油经营公司及粮库28家，合计拥有土地29.2197万平方米，房屋2097间。其中，各类门面房83间，质量完好，已全部出租；
储粮仓库1054间，937间仍在使用，59间由于所处地域粮源不足或无贷款资格，企业为解决特群人员供养问题对外出租，58间库房由于年久失修或失去利用价值而闲置；
办公用房213间，质量不一，均在使用；
生活用房658间，8间完好，6间较好，其余质量较差，均在使用。其他用房89间，另有报废仓库16间。粮食系统在镇域市属存量资产土地多、房屋多，随着现代高效农业、乡镇特色经济的发展，部分原有粮库势必会闲置，如加上现在已经闲置、报废的库房，开发利用将有较大空间。

二、存在问题 供销系统 资产收回难度大。调研发现，供销系统现有账面资产中，实际存在的可能已不足三分之一，如要按账面收回几乎已不可能，其资产存在较大的流失风险。主要原因：一是土地面积差距较大。首先，过去征用土地计算到路心、河心的做法，使部分地块账面土地面积与实际相差二分之一左右。其次，部分无证土地权属存在争议。过去办社征用土地时，与所在村组口头协议以提供化肥、柴油等实物作价或按当时的价格几十元或几百元一亩征用的集体土地，因年代已久，形成了无法律依据的遗留问题，现在要办征用成本很大。二是长租资产收回难。据部分基层供销社负责人介绍，供销系统改制时，不少基层社为了筹集职工身份置换资金，本想拍卖部分优质资产，但苦于房产评估、土地评估收费均较高且一些房产、土地无两证，加之社员股金涉及人员多且当时根本无法兑付，于是部分资产便以30年以上长租的方式租给了一些职工，这部分资产实际已被变相出售。三是被占用固定资产收回难。供销系统改制时，部分接近退休年龄的老职工实行了内退，这些人员当时多数没有回家，仍住在供销社宿舍并做点小生意，有的还将破旧宿舍进行了改造装修，现在要这些人员迁出困难较大。同时，还有部分已置换身份的职工，由于改制时没有能拿到置换身份的相关费用，也一直占用着宿舍或库房。四是被占用无形资产收回难。我市供销系统在过去曾创造了一部分无形资产，但由于没有确认无形资产内涵的统一标准，其价值没有反映在账面上，使部分基层供销社的名称、品牌、特许经营权等无形资产改制后无偿或不等价被原职工使用，无意中造成社有资产流失。上述四个方面的问题，在基层各个社都有程度不等的存在。

教育系统 资产属性争议大。按照《义务教育法》及相关法规规定，学校资产一旦形成，不管其投资来源如何，均属国民教育专用资源，属国有资产。过去，在“人民教育人民办，办好教育为人民”的大背景下，市、乡镇、行政村、社会爱心人士及广大群众对农村中小学建设都做出过较大贡献。调研发现，我市农村中小学校当初建设时土地多数为村组或几个村组联合流转提供，学校建设投资则有多种形式：或村社集资修建，或政府与村社分担修建，或政府独立修建，或爱心人士捐建，或爱心人士与政府合建等，学校未撤并时，学校资产无争议，学校撤并后要处置时，原流转土地的村组及群众都会提出土地争议，市教育局及乡镇政府要处置都十分困难。如姚王镇被撤并的17所学校中，除5所学校因土地复垦拆除外，其余均已有村管理或使用，市教育局及乡镇政府根本处置不了。

粮食系统 资产盘活困难多。全市粮站建制时间早、年代长、摊子大、网点多，现有粮库中，60%以上是上世纪六、七十年代建设的苏式仓或平房仓，不仅设计和质量落后，而且经过几十年使用，现已破损严重，有的仓顶塌陷漏水、仓檐残破不全，有的墙体出现裂缝，已不利于粮食安全储存，并存在严重的安全隐患。粮食系统改制时，其改制成本均有系统内部自行解决。在改制过程中，为了筹措资金做好职工身份置换工作，各基层粮站部分优良资产已作价处理，留下的都是比较偏僻、地理位置较差的资产，市场价值及实际利用价值都不高，而且管理维修困难，特别是还有一些破败不堪、位置偏远的站点甚至已无人愿意承包租赁经营。此外，有的粮站建成时选址不当，加之乡镇小城镇建设和市场变化，使部分粮库处于背街闭巷，与社会住户、企业厂房共存、交错，甚至出路被堵塞，要开发利用十分困难。

三、几点建议 1.以办证确权为突破口，确保供销系统集体资产不流失。

供销系统改制后，虽然每个基层社都明确了一到两个负责人“看摊子”，但现在这些人都已超过或接近退休年龄，如不及时在他们手上将47宗土地、74幢房屋办证确权，势必将会越来越难、越来越说不清。建议市政府高度重视供销系统集体资产保值增值工作，以办证确权为突破口，确保供销系统集体资产不流失。首先，要摸清家底。建议市供销总社组织专门力量，对各基层社实有资产进行一次认真调查，对实际已被出售、改制时形式是长租但口头承诺为出售、空头资产等，适时进行账面调整；
对长期被占用的资产，在明确产权后，要依法回收；
对无原始征用依据但已实际使用20年以上的土地，应依据法律规定视为无争议土地，办理土地使用证。其次，要部门协同。供销系统属合作经济组织，其资产属集体所有。要盘活供销系统现有资产，办全两证是前提。建议市规划、国土、财税、公安、司法以及各乡镇政府，在供销系统土地登记颁证工作中，要帮助做好宣传政策、化解矛盾、维护稳定、快捷办理等工作，确保其资产能够尽快合法盘活。第三，要政策扶持。供销系统之所以仍有相当部分土地、房屋没有办证，有矛盾是次要方面，主要原因是办证费用高。目前，各基层社要用于内退人员的生活费、养老保险、遗属补助、六十年代下放人员补贴等经费，缺口平均在30万左右，现在办证如要按规收费，两证仍然办不成。建议市政府出台专项扶持政策，对供销系统内土地、房屋登记颁证的收费，除上缴省、泰州的费用外，其它的一律免收。同时，协调土地、房屋评估机构，在评估时按最低下限收费。

2.以产权移交为突破口，尽快盘活教育系统撤并学校资产。

教育系统被撤并学校，虽然名誉上产权在学校，但实际使用权绝大多数在镇村，离开乡镇和行政村的配合支持，这些资产很难盘活。现在，如要严格按照《市政府办公室转发市教育局财政局关于被撤销义务教育学校资产管理的补充规定的通知》要求来进行处置，将各项收益全部都缴入市“被撤并学校处置资金专户”，乡镇有想法，行政村不赞成，教育局难操作。市镇财政是一盘棋，在乡镇财力及建设用地都十分紧张、处置被撤并学校村组群众争议较大的情况下，将被撤并学校的处置收益留在乡镇和行政村，应为对学校建设初期镇村投入的一种补偿，有利于教育系统闲置资产的尽快盘活，有利于乡镇中小企业的发展和小城镇建设。建议市政府适时调整关于处置被撤并学校的《通知》规定，依据各校现在的实际使用状况，将产权移交给乡镇、行政村或使用单位。对54所用于村委会办公、村卫生室的，产权移交给行政村；
对11所用于新办集体性质敬老院、4所用于新办幼儿园及社区教育中心的，产权移交给敬老院、幼儿圆、社区教育中心；
对其它闲置、出租、教堂占用、个人居住的，产权移交给乡镇政府。在产权移交过程中，市财政、国土、住建等部门，要认真执行《通知》精神，按规定减免有关费用。

3.以做大做强粮食购销总公司为突破口，分类处置粮食系统乡镇粮管所资产。

建议市粮食局进一步加大改革力度，以做大做强市粮食购销总公司为目标，以建设中心粮库、骨干粮库为依托，积极吸纳蒋华、天星、根思、马甸、元竹、横巷等有贷款资格的骨干粮管所组建子公司、分公司，加快推进乡镇粮管所兼并重组或公司制、股份制改造，不再保留其独立企业法人资格，退出国有粮食购销企业序列。通过改革，形成市粮食购销总公司＋子公司、分公司＋收储库点的经营模式。经营体制改革到位后，建议市粮食系统要根据市一区四园及五个功能片区的总体规划，结合实施粮库“退城进郊”战略，对全市粮库布点重新进行调整，该新建的新建，该扩建的扩建，同时及时对各乡镇粮管所资产进行分类处置。对拟保留扩建改造的乡镇粮管所或需新建的粮库，建议按照现代化数字粮库标准建设，建全晒场、道路、码头、装卸机械等配套设施。对拟撤并的乡镇粮管所，建议以拍卖为主开发为辅的方式处置。一是拍卖。凡能卖得出的被撤并粮管所一律拍卖，拍卖所得，优先留足系统内特群人员供养经费，其余均可作为定点库房改造建设资金。二是开发。对于实在拍卖不了的粮管所，要以不闲置有收益为目标，通过系统内自主开发、联合社会能人股份制开发、切块或整体出租等多种方式，尽快使其“活”起来，以确保国有资产保值增值。