推进小微园提速控价提质的调研报告.docx:小微企业调研报告
推进小微园提速控价提质的调研报告 近年来，我市创新推进小微企业园建设，在拓宽企业发展空间、引导集聚集约发展、促进产业转型升级等方面取得了明显的成效。但是，在“大拆大整”和市区工业企业搬迁改造纵深推进的背景下，小微园面临厂房“僧多粥少”、价格“水涨船高”的严峻局面。因此，我市必须以超常规的力度和举措，加快小微园提速、控价、提质，切实缓解供需缺口，为小微企业提供搬迁安置、转型提升的优势平台。
一、当前小微园建设中存在的突出问题 当前，随着“大拆大整”和市区工业企业搬迁改造纵深推进，我市小微园建设短期内供需矛盾较为突出。从供应情况来看，近三年我市小微园竣工面积预计达到300、402和402万㎡，按照每家企业3000㎡生产空间计算，预计能够解决3100家企业安置提升需求；
但今年我市能够供应的300万㎡小微园，均为第一批小微园的收尾工程，其中企业联建、龙头企业牵头的小微园前期均已认购，政府投资和工业地产模式小微园预售率达到90%左右。从需求情况来看，根据市区工业企业搬迁改造三年行动计划，中心城区需搬迁的企业有3000家，其中近期有搬迁需求的企业348家、厂房安置需求152万㎡；
“大拆大整”行动排查的18万家“四无”单位中，约1/4没有合法场所；
去年全市首届小微园推介会上，有1800家企业登记需求小微园470万㎡。总的来看，当前我市小微园建设进度、入园成本和配套服务离企业搬迁安置的需求仍有较大差距。
（一）要素供给不足和审批流程繁琐拖累建设进度 从要素供给来看，全市工业供地从2013年的1.2万亩，持续下降到2016年的4878亩，大部分地区通过低效用地再利用等途径解决小微园建设指标问题，供地速度慢、“净地不净”等问题较为突出。全市第一批104个小微园中，约有半数园区因用地指标不足推迟开工时间；
新三年行动布局的25个重点园区中，仍有8个共1100亩尚未落实用地指标。
从审批流程来看，在前期审批阶段，小微园需经过建筑初步设计、建筑规划许可、施工图消防审核、工程施工许可等审核流程，涉及住建、规划、消防等10个部门，且各项审批程序均需前置条件齐备后方能启动，项目返工重批的现象仍然存在（如初步设计阶段消防部门未参与，但往往在施工图消防审核环节提出修改意见，导致设计方案需重新修改报批），整个前期审批流程往往需要2-3个月时间。
（二）税费负担和隐形费用拉高企业入园成本 从税费负担来看，虽然我市创新出台了小微园市政基础设施配套费免缴等优惠政策，但大部分小微园，特别是工业地产模式小微园税费负担仍然较重。以平阳万洋小微园为例，该园区建设销售中需缴纳增值税（销售收入11%）、城市维护建设税（增值税5%）、教育附加税（增值税3%）、地方教育附加（增值税2%）、土地增值税（3%）、企业所得税以及图纸审查、面积测绘等规费，根据初步测算，税费成本占到小微园销售收入15%左右。同时，企业购买厂房后，还需缴纳契税（3%）、土地使用税（每年6元/平米）等。
从隐形费用来看，当前小微园供配电、生活配套等有待完善，在一定程度上提高了企业入园成本。如企业变压器，部分园区没有在室外放置变压器，而在企业厂房内专门划出配电房，占用企业厂房实际利用面积70㎡左右；
部分小微园变压器容量较小，难以满足入园企业共用变压器的要求。此外，部分园区宿舍配备不足，入园企业需要配备班车接送员工，增加了企业用工成本。
（三）公共平台不足和入园门槛不严降低园区层次 从公共服务平台来看，大部分小微园由于规模较小，园区物业管理和公共平台建设较为滞后。根据各地工业地产运营经验，配备专业物业管理的园区，一般需300亩以上才能保本微利经营，但我市第一批104个小微园中300亩以上的仅20个，聘请或成立专业物业管理公司的仅10个，配备研发、检测等公共服务平台的不到1/3。
从招商入园来看，虽然我市小微园明确了主导产业占比70%以上的“门槛”，但随着“大拆大整”后企业入园需求明显增加，部分工业地产模式的小微园放宽了对入园企业产业定位、投资强度等监管，挤压了优质小微企业的发展空间。
二、加快小微园提速、控价、提质的几点建议 随着“大拆大整、大建大美”的纵深推进，我市小微园建设既面临着巨大的挑战，也迎来了历史性的机遇。建议要进一步优化审批、完善政策、强化保障，推进小微园提速、控价、提质，促进企业发展重聚、市场秩序重建、产业结构重整、发展优势重塑。
（一）围绕“提速”，缓解小微园供需矛盾 一是推进前期审批提速。要参照省级重大项目的模式，通过模拟审批、缺件审批、整体审批等途径，实现审批部门、事项、环节和时间“四减少”。在前置审批环节，利用省政府出台的工业园区整体审批政策（浙政发[2013]19号），通过园中园的方式，将小微园就近纳入省级以上工业园区，享受水土保持方案、地质灾害评估等整体审批。在初步设计环节，将住建部门单独审批，调整为住建消防联审查，防止出现因施工图消防修改，导致项目重新报批的问题。在规划许可环节，采用缺件审批模式，施工图经住建部门备案后马上公示，相关资料在公示期补齐。在消防审查环节，采取模拟审批模式，将现有的取得建筑工程规划许可证后收件，提前到规划许可公示后即可收件。在施工许可环节，在企业取得建筑工程规划许可证之后，在安监部门监督的前提下，允许企业边施工边补办施工许可证，加快建设进度。
二是推进园区供地提速。在用地指标方面，各地要预留一定比例的用地指标，优先保障小微园建设，特别是部分“大拆大整”后原址建设的小微园，只需补齐部分边角地用地指标即可整体开发，指标占用少、见效快。在拆后土地利用和海涂围垦方面，省国土厅低效用地数据库的调查单元（图斑）为年度更新，省海洋渔业局海域使用权审批往往3个月左右才进行一次，一定程度上影响了拆后土地和用海指标审批的进度。建议市相关部门要积极与省国土厅、省海洋渔业局进行对接，开通拆后土地和用海指标建设小微园的快速审批通道，加快审批速度。
三是推进竣工入驻提速。探索推进小微园快速竣工验收机制，在不影响规划和消防安全的情况下，允许企业在物业监督下进行厂房装修和设备安装，同步进行验收审批。强化企业入驻服务，筛选一批近期竣工、企业密集入驻的小微园，组织市场监管、人力社保等部门进行现场办公、专场招聘会；
对于部分规模较大的小微园，设立工商注册窗口、人才市场等，实现企业入驻和注册、招工等无缝对接。
四是推进闲置厂房再利用提速。近年来，我市部分企业因资金风险停产，旧厂房闲置率较高，但按照现有政策，闲置厂房一般只能整体转让。根据XX司法拍卖网数据，去年以来全市司法拍卖的工业用地（厂房）有52宗，合计用地89.7万㎡，其中单体面积超过5万㎡的有6宗。大宗工业用地（厂房）由于总价较高，经常出现流拍现象，目前泰恒（5万㎡）、腾旭（3.7万㎡）等风险企业用地尚未拍出。因此，要加快制定出台相关政策，在符合规划面积、产业规划的基础上，允许企业在缴纳土地增值差价后，利用闲置厂房建设小微园，享受产权分割等政策，引导行业协会、龙头企业牵头，加快闲置厂房改造，尽快形成一批可以马上投入市场的小微园。
（二）围绕“控价”，降低小微企业入园成本 一是完善小微园限价机制。在源头上，要据当前小微园均价，考虑企业可承受能力，扣除建筑、财务、税费等成本，倒算出土地出让价格；
改变单纯依靠价格的竞地模式，重点考察投资方的开发资质、运营经验，引导投资方将盈利环节由销售后移到后期运营。在销售上，虽然我市小微园已经设置了企业退出政府优先收购等限价措施，但在小微园供不应求的情况下，部分园区出现了“阴阳合同”、“二房东”等现象。因此，建议将工业地产模式的小微园，设置最低转让年限，并在产权转让时按照现行评估价与实际购买价格之差补缴税费，杜绝炒工业地产的行为。
二是降低园区建设税费。如土地增值税，参考江苏等地做法，将小微园土地增值税由“非住宅类地产”（3%）调整为参照普通住宅（1%）征收；
小微园交易税地方留存部分，全额返还给园区用于物业管理和企业技术改造；
能评、环评、图纸审查等各类规费和服务性收费参照重大项目减半征收；
小微园建设的供水、供电、供气等基础设施按照大工业分类价格标准计价。
三是降低用电报装成本。针对小微园入园企业数量众多、单个企业用电量较小的特征，建议电力部门要鼓励引导企业共用变压器，并将变压器容量和专变容量分别由630KVA和100KVA提高到1000KVA和200KVA，并全面推广室外变压器，提高小微园厂房利用效率。
四是加大入园企业技改支持。针对入园企业技改投资额偏小的问题，适当降低技改补助门槛，允许园区内同类型企业联合申报，并提高补助比例。针对小微园入园企业数量较多、单个企业设备购买力不足的特点，积极引入设备租赁公司，为入园企业提供设备租赁、“机器换人”方案定制等服务。
（三）围绕“提质”，提升小微园层次 一是加大物业管理支持力度。加快制定完善小微园物业管理的专项支持政策，明确小微园开发主体物业自持比例、聘请物业公司资质要求，并按照生产性建筑和非生产性建筑的不同分类，明确物业专项维修资金和物业保修金收费标准，确保小微园物业管理保持“保本微利”运营。
二是提升公共平台服务能力。优先将小微园自建或引进的公共服务平台纳入政府购买服务的范畴，参照企业创新券、服务券的模式，探索推进小微园服务券，按照财政资金和企业自费1：1的比例，促进小微园公共平台和企业需求的有效对接。积极与省发改委进行对接，将小微园纳入全省园区（开发区）专项补助范围，并适当降低评价门槛，为小微园公共服务平台争取专项资金补助。
三是推进企业综合评价试点。将小微园作为企业综合评价试点，充分利用入园企业用地、用能、税收等基础数据较为完整的优势，按照亩均税费等指标对入园企业进行综合排序，实行分类管理，在用地、用电、用能、用水、排污、信贷等资源要素配置上实施差别化措施；
同时，对部分产出效率较低或闲置的厂房，完善退出机制，为优质小微企业腾出发展空间。
