房地产企业税收筹划探析

　　[摘要]如今，房地产企业在国家的经济发展中属于龙头企业，占据重要地位。但是，当今的房地产行业竞争也是十分的激烈，加之现在国家的调控政策也是步步紧逼，致使房地产行业利润受到挤压。如何通过现有的空间达到利润最大化，将企业的竞争力提高，是目前企业管理工作中的重点。税种多且应纳税额高促使房地产行业必须考虑税收筹划。本文分析了房地产企业目前税收方面面临的风险，提出了如何有效的进行税收筹划。
　　[关键词]房地产企业 竞争 税收筹划 税率 风险
　　目前中国的经济市场发展迅速，税法也在不断地变化完善，对于作为纳税大户的房地产企业来说，需要完善的管理企业以及合法的、合理的税收筹划。房地产行业要有八面玲珑的筹划能力才可以应对市场地不断变化与不断改进的税法。通过事先筹划经营活动，安排投资理财，最大程度上节税以取得税收收益。这正是税收筹划在房地产企业经营中的意义。
　　1.税收筹划在房地产企业中的重要性
　　1.1税收筹划的必要性
　　房地产企业需要缴纳土地使用税、契税、增值税、城建税、教育附加费、地方教育附加费、印花税、所得税等，在缴纳各种税时，如果企业没有掌握税法的相关规定，非常容易出现多缴纳，少缴纳，以及漏缴纳的情况。所以合理的税收筹划能够使得业务人员在计算应缴纳的各种税当中，合理地抵扣应纳税额，使企业达到税负降低的目的。
　　根据税收筹划企业可以在定价销售之前，对增值额以及售价进行测算，根据得到的数值在定价中不盲目地提高销售价格，以免由于提高售价达到累进税率地临界点需要缴纳更高档位的税率，导致企业不仅没有因为提高售价而带来好处，反而被高税率影响利益。所以均衡分摊成本，合理调节各会计周期的增值额及利润，能够促使房地产企业在项目开发中合理地避税。
　　1.2税收筹划的好处
　　首先税收筹划是在企业进行投资活动和安排时所进行的事前工作，企业中的财务部门需要负责前期阶段的设计，在实施税收筹划的方案阶段需要各个部门之间的协作。在这个过程中，不仅提高了各个部门对税收筹划的重要性的理解，也加强了相关部门对税收筹划的重要性的理解，完善了企业中的内部控制制度，提高了企业的管理能力。
　　其次，税收筹划的目的就是为了减少税负，降低企业成本的支出。企业一般采取两种方法来达到这一目的：第一就是减少税负，使其尽可能的降到最低；第二就是将纳税的时间延缓，推迟纳税时间，发挥货币的时间价值。作为房地产企业，税收筹划对于合理避税以及促进资金的流动是具有极大的优点的。
　　2.合理做出筹划方案
　　2.1根据不同税种做出筹划
　　2.1.1对所得税的筹划
　　企业在生产经营的过程中，业务招待费、宣传费和广告费是一笔不小的开支，根据企业的业务招待费不能大于年销售收入的千分之五的规定，我们可以合理地筹划，将业务地招待费和宣传费相互地进行替换，将可扣除额到其可扣除的最大额度。根据《税收法》在对于员工的工资以及福利方面，也做到了可以税前扣除的政策，这使得企业可以测算好职工工资、教育经费和福利等，在税前将其全额扣除。
　　2.1.2對增值税的筹划
　　随着我国全面“营改增”税收改革在我国的普及，房地产企业应该根据政策的变革做出相应的变化。营改增税收政策在我国的实施中主要影响了房地产的赋税项目和生产成本。营业税改增值税之后税收的计算方式主要是进行抵扣，例如供应商未开具销售清单或开具了“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票不能抵扣，必须在采购原材料时对纳税人索要增值税发票用于抵扣。这一变化促使房地产企业对增值税进行纳税筹划。
　　2.2利用进项税额抵扣做出合理的税收筹划
　　由于增值税专用发票的抵扣时间是在发票开出日起顺延180天，在这180天内认证就可以抵扣。对于一些企业来说，可能某个月的销售额较少进项额较多，如果在这个月将增值税发票全部认证将会在这个月抵扣掉。然而下个月销售额增较多时就无法抵扣那么多，促使赋税较多。运用增值税抵扣的条件，房地产企业可以在一月收到增值税发票时不认证，等到三月份销项税较多时再去认证增值税发票，抵扣进项税己达到减少三月份赋税的筹划，减少资金在三月份大量的流出，做出合理的纳税筹划。
　　2.3利用税率中的临界点降低税率
　　目前我国对于土地增值税有四级的累进税率，合理的税收筹划可以降低纳税额，使其不超出临界点，以节省不必要的税负支出。首先房地产企业应该提前做出规划方案，计算出增值率，这是影响土地增值税的关键。增值率的变化取决于扣除金额和房产转让的收入。也就是说需要在销售价格的确定之前对销售价格做出详细的预测，从而决定售价的高低，并且需要注意提高销售价格所带来的利润与负税是否会因此而增加的关系。虽然可以实行在以后降低价格进行销售，但是之前的消费者会产生情绪上的不满，还有发生诉讼的可能，这种做法的实施性不大。所以从成本扣除方面考虑可行性比较大，利用合理地增加成本，直接控制土地增值税的扣除率和增值额。所以利用税收中的临界点可以调整土地增值税率达到税负降低的目的。
　　3.房地产企业税收筹划的风险和防范措施
　　3.1税收筹划中存在的风险
　　房地产企业中，财务风险是最常见的风险之一，在房地产的销售中需要大量的资金进行周转，当企业的现有资金不足以周转时，就需要向银行或者其他企业借债来获得资金。由于在房地产企业中拍地环节一旦买入成功就需要缴纳全部的土地出让金，这个数额将达到几亿或者十几亿。如果借入的资金无法如期到账将给企业带来财务风险。如此庞大的金额借入量也使得税收筹划的机会变大，其在息税前可以扣除的额度也会变大，这是非常可观的一点。但是企业也不能长期处于借入资金周转的状态，还要考虑到企业是否有能力偿还债款。
　　其次，法律风险也是税收筹划需要警惕的一点，在税收筹划中我们必须要做到合法，合理地避税。当筹划者对于法律法规地理解与税务机关不同时，可能会产生法律风险，使企业不仅没有减轻负税，也还有可能进入雷区。不同的行政单位和地方部门对税收规定的理解和解释不同，纳税人如果没有深入全面地了法律法规，将会导致税收策划的失败，严重的还可能触犯法律。
　　再者，就是相关政策的变化给筹划带来的风险。随着市场经济的发展和变化，国家出台的法律法规也在相应的调整，这也给房地产企业税收筹划带来了风险。如果新政策颁布之后依据之前的税收政策将可能存在偷税的行为，这种风险是企业没有及时了解新的税收政策所带来的。
　　3.2防范风险的措施
　　3.2.1专设筹划人员
　　税收筹划是一项需要较高的专业知识和技巧的工作，在房地产企业也是尤为重要的一项财务管理工作，如果想达到最大化的降低税负做出适合的税收筹划仅仅依靠企业自身的财务人员是不够的，还要专门聘请筹划人员进行筹划，以提高方案的合理性。
　　3.2.2对相关部门进行培训，强化风险意识
　　企业从事财务以及税务方面的工作者需要具备税收知识，掌握最新的税法规定，以应对我国实施的税收法律法规变化给企业税收筹划方案带来的影响。了解税收法律法规是筹划的前提，各相关部门要尽可能地去理解与企业相关的税法知识，做出合理的策划。目前网上都会及时发布各地方和国家税务总局发布的最新政策和规定，企业可以在网络上获取。
　　五、结语
　　总而言之，合理的税收筹划可以使房地产企业在同行业的激烈竞争下降低竞争成本，还可以延迟纳税时间，充分地发挥货币地时间价值，在有合法地情况下达到企业自身利益最大化，减少企业税负，加强企业内部管理，提高企业在市场中地竞争能力。所以加强企业的纳税筹划，提升内部管理，加强管理水平是企业达到经营目标的战略方针。