大冶汽车专业市场投资可行性研究报告 大冶城投

XX市（大冶）汽车专业市场 投资可行性研究报告 2017年6月11日 目 录 一、XX市城市概况 1、 XX市区域市场分析 ——人口、经济、消费水平、城市发展 二、大冶市投资环境 1、 大冶市区域市场分析 2、 大冶市与周边县区VS（对比） 三、大冶商业物业研究 1、 商业物业概况分析 2、 专业市场物业概况 四、物业发展可行分析 一、XX市区域环境 （一）城市地位 XX，位于湖北省东南部，长江中游南岸。是新中国成立后湖北省最早设立的两个省辖市之一，是武汉城市圈副中心城市，华中地区重要的原材料工业基地，也是国务院批准的沿江开放城市。荣获“全国文明城市、国家卫生城市、国家环保模范城市、国家森林城市和国家生态市”等多项荣誉称号。

（二）行政区划 截至2013年11月13日，XX下辖一市一县四个城区和一个国家级经济技术开发区。

4个市辖区（XX港区、西塞山区、下陆区、铁山区）；

1个县级市（大冶市）；
1个县（阳新县）；

1个省级开发区（XX经济技术开发区，行政地位相当于县）。

（三）城市人口 2015年年底，全市总人口为252.8万人，共有家庭74.68万户，平均每个家庭人口为3.37人。其中：城镇平均每个家庭户的人口为3.12人，农村为3.83人。

2015年年底，全市居民人均可支配收入21205元，增长9.5%；
城镇居民人均可支配收入27536元，增长9.2%；
农村常住居民人均可支配收入12004元，增长9.6%。全市7个县（市、区）(含开发区)的人口分布如下：
地区范围 总人口 常住人口 版图面积 全市 252.8 239.9 4592.9平方公里 市内4区 66.81 70.74 平方公里 XX港区 19.31 19.6 —— 西塞山区 23.82 26.4 —— 下陆区 11.06 11.15 —— 铁山区 5.77 6.71 —— 开发区 2.26 2 —— 阳新县 99.76 87 2800.0平方公里 大冶市 92.71 85 1566.3平方公里 （四）城市交通 XX区位优势明显，交通物流便捷，距省会城市武汉仅70公里。城区有国家一级铁路干线武汉——九江铁路通过，XX火车站为二级铁路客货运站，拥有湖北省第一条全封闭的武黄高速以及汉鄂高速，武九动车组贯穿整个市域。

武黄城际铁路于2014年6月18日开通，XX直达武汉仅需35分钟。

沪蓉高速、京珠高速和106国道、大广高速和杭瑞高速，咸黄高速穿城而过。沿高速公路至上海8小时、南京6小时、合肥4小时、九江2小时、武汉1.5小时、长沙4小时；
沿武九动车组至南昌2小时。

（五）发展规划 XX努力构筑以市区为中心，大冶、阳新为两翼，中心集镇为支点的城乡一体化城镇网络格局。乡镇住宅面积达921万平方米，人均使用面积达18平方米。

XX建设成为鄂东区域性中心城市、长江经济带重要节点城市和国家生态文明先行示范区。打造“八大中心”（区域性先进制造业中心、创新创业中心、物流中心、消费中心、金融中心、大数据中心、科教文化中心、医疗服务中心），提高XX在区域发展中的首位度。

（六）经济状况 2016年全市完成生产总值1220亿元，增长5.3%；
全社会固定资产投资1380亿元，增长18.1%；
社会消费品零售总额582.36亿元，增长12.1%；
地方公共财政预算收入100.58亿元，增长12.5%；
外贸出口16.64亿美元，增长15%；
城镇和农村常住居民人均可支配收入分别增长9.2％和10.1％. 二、 大冶投资环境概况 （一） 大冶市城市概况 1、城市地位 大冶市，位于湖北省东南部和长江中游南岸，是全国县域经济基本竞争力百强县市（即全国百强县，湖北唯一）湖北县域经济前三甲，城乡一体化统筹发展标兵城市。

大治市距离省会武汉市90公里， 距离XX15公里！ 大冶市矿产资源丰富，素有“江南聚宝盆”之称，有金属、非金属、能源和水气矿产4大类计64种，全市矿产资源保有储量潜在经济价值经济价值达4000多亿元。

究 2、行政区划 大冶市总面积1566.3平方公里，不设市辖区，辖1个乡，10个镇，3个街区、1个国有农场、人口约90万。

3、 经济环境 大冶市连续被评为湖北省综合实力十强县（市），经济总量国民经济持续快速增长，湖北县域经济前三甲。房地产市场发展稳健！ 4、区域发展规划 十三五期间，大冶重点发展城东北片区及城西北片区，努力将城区建成面积40平方公里，居住人口40人的规模，建成功能齐全、配套完善、特色彰显的现代化城市；
目前，大冶行政机构、大型商业、综合服务等将向城痛经全面转移推进，逐步与XX城区融合！ （二）大冶市与周边县区VS（对比） 1、县市人均收入VS XX市县市区城镇居民人均可支配收入(/元) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 大 冶 市 15020 18015 20941 25920 28473 30848 阳 新 县 11028 12098 13373 16298 17900 19960 XX港区 16658 18872 21402 26491 28979 31610 黄冈市（平均） —— —— —— —— —— 21205 2、县市固定资产VS XX市县市区城社会固定资产投资(亿元) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 大 冶 市 151.63 214.23 291.34 376.31 444.4 523.75 阳 新 县 93.56 106.36 141.84 192.1 217.6 254.73 XX港区 38.28 15.08 24.43 21.22 62.23 73.29 黄冈市（总计） —— —— —— —— —— 1380.20 三、 大治商业物业研究 （一）商业物业概况 （1）大冶市商业物业情况 大冶市在经营及在售商业 物业类型 项目名称 规模(平米) 主营业态 销售价格 销售/ 经营情况 消费商业（含商业街） 雨润国际广场 15万平米 品牌主力店（KFC、百货、工贸）已入驻! 1F均价为2.1万/㎡ 2F均价为1.2万/㎡ 3F均价为8000元/㎡ 内部人气不足 铜都国际(底商) 2.2万平米 休闲娱乐餐饮、及生活配套 1F均价为2.2万/㎡ /㎡ 招商中! 一品人家(底商) 10万平米 商业步行街 1.8万-2.2万元/㎡ 经营中，运营情况良好 其他临街商业 ——万平米 社区底商及沿街零散商业 —— —— 商业物业（小结）：
Ø 大治市商业（除雨润-铜锣湾商业街之外），多以社区底商为主，业态以及餐饮、休闲娱乐为主；
社区服务为辅，大部分商业运作业态混乱、主力品牌店较少！ Ø 大治市商业售价一层达到15000-20000元/平方米；
二层8000-12000元/平方米 。

（二）专业市场物业概况 大冶市专业市场主要集中城西北区、城东北及七里界、大祺路沿线，随城市发展北移，城北区域配套将逐步完善。

※ 大冶专业市场物业 物业类型 项目名称 规模(平米) 主营业态 销售价格 销售/ 经营情况 小商品 批发 铜都小商商品 批发市场 3.5万平米 零售、批发为主 —— 老城区以批发为主，物业环境较低，经营情况一般！ 家居建材市场 欧蓓莎国际 商城 15万平米 家居建材、灯具灯饰 1F均价2万/㎡ 2F均价1.2万/㎡ 招商调整改造中! 3F均价8000元/㎡ 联润商贸城 65万平米 家居建材、五金机电、农融产品、汽摩汽配 1F-2F均价5200元/㎡ 10月份试开业，招商及销售情况均不理想！ 中亿商贸中心 40万平米 家具、建材、五金、百货 1F均价1.2万/㎡ 2F均价0.8万/㎡ 招商销售中！ 青奥建材广场 15万平米 家居建材、五金机电 1F-2F均价8000元/㎡ 早期开发，运营情况良好，市场形象低！ 农贸批发市场 中心农贸市场 0.6万平米 蔬菜、水产、肉类 —— 老城中心，物业环境差，市场规模不大！ 杠头农贸市场 0.3万平米 水果、副食 —— 市场规模小，物业档次低! 汽配农机商业 联润商贸城 （电摩配） 1.2万平米 电动车、摩托车、汽配区 1F-2F均价5200/㎡ 招商销售中，计划10月份部分营业! 零散汽配 ——万平米 整车展销、汽配汽修美容 —— 零散型汽配商业! 专业市场物业（小结）：
Ø 家居建材市场：大冶市除城南青奥建材广场、商浙商贸城经过多年的培育，市场才逐步天形成；
城北区域三个专业市场（联润、欧蓓、中亿）短期3年内成功开业难度均非常大！ Ø 农贸批发市场：大冶市没有大规模中心专业农贸市场，多以几千平米的小型传统菜市场为主，精品蔬菜多集中在商超！ Ø 汽配农机商业：大冶市汽配商业多以沿街零散商业为主，主要集中分布在七里界、大冶大道、城西路沿线；
联润商贸城市场内部规划有5栋（约1.2万平米）汽摩汽配商业，正施工建设中！ Ø 专业市场平均售价为：5000-8000元/平方米; 多数均采取一拖二销售方式；

Ø 大冶市专业市场及综合型消费型商业体现已开发建成体量约70万方，家居建材商业开发体量过大，面临时招商、运营困难的局面。

四、 物业发展可行性分析 大冶住宅市场逐渐趋于成熟，开发尚有潜力可挖；

农贸市场尚有市场需求，但其辐射范围有限，难以大规模开发，收益较低；

综合型商业（购物中心）、建材市场遍地开花，市场需求几近饱和，开发风险极大；

汽车主题商业因大冶距离XX十分近，导致汽车消费客流被XX严重分流，汽车专业市场难有生存空间。

物业类型 概 况 契合度 物业（发展）潜力分析 住宅 大冶市住宅物业商品房开发进行成熟阶段，品牌开商商（碧桂园）等均进入大冶！ ＊＊ 大治市商品房年销售量200万平米，房屋平均价格4000元/平米，接近XX市区售价，客户群容易被分化,物业发展潜力有限；

零售商业(餐饮、休闲、娱乐及生活配套) 零售商业主要分布于新冶大道、金湖大道沿线，及部分社区底商部分! ＊＊ 传统百货业态发展风险大，餐饮、休闲、娱乐业态在该地块发展难度较大；

家居建材 大冶市已有2个在运营的建材家居市场，城北别有3个同类项目在打造或招商中! ＊ 需求相对已趋饱合，发展风险极高；

汽配农机商业 大冶汽配农机商业以汽车保养/维修/农业机械/电摩配为主；
主要分布与七里路、城西路与大冶大道上!联润商贸城内规划有近2万平米汽摩汽配商业！ ＊＊ 大冶距离武汉90公时，离XX15公里，大冶规划向北发展，将与XX相融，XX汽车行业发展讯速，大治汽配商业客户群体严重分化，整合汽车经销商难度会非常困难！ 农贸批发物业 分布在老城区，传统菜市场模式,仅满足区域内市民生活需求！ ＊＊ 大冶小型传统农贸市场分布密积，新市场打造需一定培育周期,发展此物业需谨慎！ Ø 本报告总体结论：
可进入大冶进行住宅开发，谨慎进行农贸市场开发，不建议进行综合购物中心及汽车、建材等专业市场开发。

（备注：XX下辖各县市经济指标请参阅！统计表详见：附件1） XX商业顾问有限公司 2017年3月11日