未办理过户登记的房屋买受人对抗法院强制执行力法律问题分析

　　摘 要：司法实践与理论研究对于已支付价款并基于有效买卖合同而取得房屋占有却未办理过户登记的房屋买受人，在与第三人就房屋权益问题产生纠纷时能否对抗法院强制执行力的问题存在争议。而此问题实际上也包含《物权法》与《查封、扣押、冻结财产的规定》之间法律适用相冲突问题。笔者借用案例分析的方式对上述问题进行分析，并尝试列举以买受人“是否已支付全部价款”、“是否已实际占有标的房屋”以及“房屋买受人是否存在过错”等几个标准，以求能更好地协调《物权法》与《查封、扣押、冻结财产的规定》的适用，帮助司法工作者解决此类法律问题，统一司法尺度。
　　关键词：债权性不动产支配权；法院强制执行；占有保护；房屋所有权登记
　　一、 引言
　　自《物权法》颁布以来，理论界关于已支付价款并基于有效买卖合同而取得房屋占有却未办理过户登记的房屋买受人，在与第三人就房屋权益问题产生纠纷时，能否对抗法院强制执行力的问题存在争议，实务界对此问题的做法也不尽相同。笔者将通过下文尝试对这一问题进行分析。为了方便讨论，笔者建立以下案例模型：
　　房屋所有人甲出售一套房屋给自然人乙，甲乙二人之间签订了合法有效的房屋买卖合同。乙支付了全部价款，但因甲的原因一直未能办理房屋所有权变更登记。此后，甲又将该套房屋向丙银行申请抵押贷款，并办理了房屋抵押登记手续。甲拿到丙贷款后用于个人经商，并与自然人丁有商业上的往来。
　　后甲因与丁的货款纠纷被丁诉诸法院。法院判决丁胜诉，并将甲的财产作为法院强制执行之标的物，经由丁申请执行。法院在执行过程中到房产管理部门将该套房屋作为甲的财产予以查封并欲评估、拍卖时，乙向法院提出执行异议，要求法院解除查封。丙以其享有该套房屋的抵押权为由向法院提出优先受偿的申请，从而引起买受人乙、丙银行以及执行申请人丁三者之间的权利冲突。
　　二、 案例分析
　　理清乙丙丁三者之间的权利冲突的首要任务在于判断三者各自究竟享有什么样的权利。
　　（一）三方所享有的权利分析
　　1.关于买受人乙的权利
　　依据我国《物权法》第九条规定①，我国《物权法》关于房屋所有权变更的模式采用的是“登记生效主义”，未经登记的不发生房屋所有权变更的法律效果。故在本案例中，甲与乙虽然已签订房屋买卖合同，但因甲的原因二者没有按照约定进行变更登记，所以该房屋所有权的转让并没有发生物权变动的法律效果，即该房屋的所有权人仍为甲。
　　依据《物权法》第十五条的规定②，甲乙二者之间的房屋买卖虽未履行变更登记不能发生房屋所有权变更的法律效果，但不影响二者之间房屋买卖合同本身的效力。即甲乙二者之间的房屋买卖合同仍然合法有效。
　　再依据《物权法》第二百四十一条的规定③，乙虽已占有该房屋但并未取得该房屋所有权。甲乙二者之间的房屋买卖合同既然合法有效，买受人乙可以依据该合同的约定要求房屋所有人甲承担继续履行的义务或者承担相应的违约责任。
　　2.关于丙银行的权利
　　依据《物权法》第一百八十七条的规定④，房屋所有权登记具有公示效力，不动产抵押权自登记时设立。丙银行以权属登记在甲名下的房屋为标的物与甲签订了抵押合同，并办理了抵押登记手续。丙基于对房屋登记公示的信赖而进行的抵押行为已尽了合理谨慎义务，该抵押合法有效，丙享有该房屋的抵押权。
　　3.关于执行申请人丁的权利
　　房屋所有人甲与执行申请人丁的之间的货款纠纷，属于普通债权债务纠纷。法院已判决丁胜诉，因此丁可以向法院申请强制执行甲的个人财产。
　　（二）三方权利冲突及解决
　　通过上述对乙丙丁三者之间的权利分析笔者发现，三者任意一方想要完全实现自身的权利都会妨碍到另外两者权利的实现，这就造成了三方权利冲突。关于本案例中的法律问题应当如何处理，司法实践中的做法之间存在很大的差異，理论界对此也存在不同的认识。梁慧星教授认为“对于某项处于第三人占有之下的财产，判断法院可否强制执行的标准是，被执行人是否享有返还财产请求权。”⑤
　　本案例中买受人乙向房屋所有人甲支付了全部房款并实际占有该房屋，买受人乙构成物权法上的合法有权占有。乙支全部付价款之后，甲的权利已经得以完全实现，从而甲丧失对标的房屋的返还财产请求权。因此，买受人乙的异议成立，法院应该解除房屋的查封。相反的观点则认为，房屋的所有权并未转移，标的房屋仍属于甲的财产，法院当然可以查封、拍卖。
　　笔者认为，回答如何解决三方权利冲突问题实质上可以化解为回答以下两个问题：
　　1.执行申请人丁向法院申请强制执行标的房屋，买受人乙能否基于自己的权利与之对抗？
　　依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）第十七条规定⑥，本案例中甲乙二者签订了合法有效的房屋买卖合同，乙支付了全部价款但因为甲的原因一直未能办理房屋所有权变更登记。
　　乙按照合同约定全面履行了义务，甲一直没有履行办理所有权变更登记的义务，乙对此并没有过错。依据上述规定，法院为实现丁的普通债权而强制执行该标的房屋与乙的权利发生冲突时，不得查封该房屋，乙的执行异议成立。
　　既然乙的执行异议成立，法院就不得查封该标的房屋，也就无从谈起拍卖该房屋，丙在本案强制执行中主张的优先受偿权就没有意义。
　　但是，也有观点认为此种处理方式存在不当之处。若法院是在《物权法》实施后所为查封、扣押或者是冻结该房屋的行为，应当遵循《物权法》第九条规定之公示原则⑦。《物权法》的效力高于《查封、扣押、冻结财产的规定》，该规定第十七条后段与《物权法》第九条规定相冲突，不得再继续适用。《物权法》明确了不动产物权变动采“登记生效主义”，未经登记的不动产物权变动不发生当事人所期待的法律效果。
　　登记为不动产物权的法定公示方式，乙对于该标的房屋的占有没有不动产物权公示效力。如果《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段规定在《物权法》实施之后仍然得以继续适用的话，当事人完全可以采用“倒签合同”的方式来规避此项法律风险。