国家开放大学电大专科《物业管理实务(1)》简答题题库及答案（试卷号：2225）

国家开放大学电大专科《物业管理实务(1)》简答题题库及答案（试卷号：2225） 盗传必究 简答题 1. 简述物业管理的作用。

答：物业管理对于物业保值增值、促进社会进步、政治文明、经济发展和环境建设等方面具有十分重要的作用。具体有：
(1)完善的物业管理可以使物业保值、增值。

(2)物业管理改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量。

(3)物业管理是社区和谐发展的“稳定器”。

(4)有利于改善经济结构和扩大就业。

(5)物业管理利于推动社区文化建设。

(6)物业管理有利于形成良好的社会秩序。

2．物业设备管理制度有哪些？ 答：物业设备管理制度有：
(1)物业设备接管验收制度。

(2)物业设备预防性计划维修保养制度。

(3)物业设备的运行管理制度。

(4)值班制度。

(5)交接班制度。

(6)报告记录制度。

除了上述设备管理制度外，还有设备清理制度，设备技术档案资料保存制度、设备更新、改造、报废规划及审批制度，承租户责任制度和保管设备责任制度、设备清点、盘点制度等一系列物业设备管理制度体系，从而有效实行专业化、制度化的管理。

3．环境卫生的管理工作有哪些内容？ 答：(1)明确环境卫生管理的工作范围。环境卫生管理工作的范围，一般应包括以下四个方面：室外卫生管理；
楼内保洁与消毒；
垃圾的分类收集和清运；
在现实生活中，保洁卫生管理工作通常会与生态环境保护与治理密切相关。因此，环境卫生管理工作，还应会涉及到诸如废电池、餐厅酒楼的废气等危害人们身心健康及生活环境的有毒、有害物质的预防与整治。

(2)环境卫生管理制度建设。科学完善的管理制度是环境卫生管理工作顺利进行的有力保障。为此必须做到：明确要求；
规定标准；
计划安排；
定期检查。

(3)加强卫生设施建设。卫生设施是搞好保洁卫生管理，并保持其工作成果的基础。这些设施可以包括清扫车、垃圾运输车、洒水车、吸尘器等环卫设备，垃圾清运站、垃圾桶、果皮箱等便民设施。

(4)严格监督检查。监督检查是保证各项管理制度和工作计划得以落实的关键。在实际工作中，应采用员工自检、领班作业检查、部门主管巡检和经理抽检相结合的方式进行监督检查。使环境卫生管理工作落到实处，达到提高环境效益的目的。

(5)加强环境卫生的宣传教育。良好的环境卫生，既需要物业服务企业的管理、打扫，也需要业主和物业使用人的保持与配合。因此，应通过宣传教育，提高住户的文明程度，自觉遵守有关规定，配合物业服务企业搞好保洁卫生管理工作。

4．简述现代物业管理的特点。

答：自上世纪80年代以来，发达国家的物业管理更趋成熟，物业管理体制日益健全。呈现以下特点：
(1)突出了管理行为和组织体制的有机结合运作。

(2)多种管理机制有机结合，促进微观物业管理机制的良性化。

(3)将物业管理与人居问题同等对待的观念转变。

(4)物业管理向综合化、专业化、网络化方向发展。

5．如何做好交楼工作？ 答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。

(1)文件的准备。

(2)形象的设计、环境的营造。

(3)交楼的组织准备。交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备。

(4)交楼工作中应注意的问题。交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益。交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。

6．物业租赁的特征如何？ 答：房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：
(1)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。

(2)物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。

(3)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。

(4)租金的合理确定是物业租赁的核心问题。

(5)房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。

7. 物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如何？ 答：物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如下：
(1)服务意识。

(2)沟通技巧。

(3)职业道德。

(4)自我完善能力。

8. 前期介入有什么作用？ 答：物业管理企业提前介入的积极作用可体现在以下几个方面：
(1)完善物业的使用功能。

(2)改进物业的具体设计。

(3)能更好地监理施工质量。

(4)为竣工验收和接管验收打下基础。

(5)便于日后对物业的管理。

9. 编写物业管理投标书有哪些要求？ 答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：
(1)针对性。

(2)可操作性。

(3)体现企业的优势和专业水平。

(4)深刻理解业主的意愿。

10. 简述物业管理的基本内容。

答：(1)常规性的公共服务。这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。

(2)针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

(3)委托性的特约服务。特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。

上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在提供物业管理服务时，第 一大类是最基本的工作，是必须做好的，同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展。

11．区分所有建筑物管理方式有哪些？ 答：共有部分为全体或一部分区分所有权人共有，因而应由全体或一部分区分所有权人共同管理，而这种共同管理在意见的形式与费用的分担上较难达到共识，特别是数十户、数百户等较大规模的区分所有建筑物更是如此。因此，而生产的各式各样的管理方式，归纳起来有：
(1)自主管理方式与委托管理方式。所谓自主管理，是指区分所有权人自行执行管理业务或者彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。委托管理是指区分所有权人将管理业务委托管理公司或第三人管理。

(2)管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式，反之为非管理人方式。

(3)法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分所有权人在共同关系上而结成为管理团体，该管理团体依法具有法人资格的，称为法人管理方式。反之，称为非法人管理方式。

12．物业管理服务有何特点？ 答：物业管理服务特点有：
(1)服务对象的相对长期性。

(2)业主监督的直接性。

(3)政策因素的导向性。

(4)业主因素的相关性。

(5)环境条件的制约性。

13. 简述物业管理的含义与内容。

答：从物业管理的角度来说，物业是指正在使用或可投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成，其内容为“物业”定义业主要包括三部分：
①已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；

②与这些建筑物相配套的设备和设施；

③相关的场地。

14. 住宅物业前期物业管理服务采取招标方式选聘物业服务企业有什么意义？ 答：(1)有效减少物业服务企业与业主之间不必要的矛盾；

(2)制约了开发建设单位在物业服务费用方面的不规范行为；

(3)加速了物业服务企业的社会化。

15. 物业服务企业应建立哪几种激励机制？ 答：(1)目标激励。

(2)精神激励。

(3)奖惩激励。

(4)福利激励。

(5)荣誉激励。

(6)参与激励。

(7)考核激励。

16．简述前期物业管理的委托方式。

答：前期物业管理委托方式，通常有以下几种方式：
(1)顾问管理。开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同时聘请专业管理企业对物业管理运作提供顾问指导。

(2)合作管理。开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构，负责物业的管理运作， 管理机构一般由专业管理企业委托人员主持工作。

(3)全权委托管理。开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业管理，他们不参与任何实际的管理运作。了解双方的合作意向，确定合适的委托方式，是前期物业管理权委托成功的前提。

17．简述物业管理招标投标的原则。

答：物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在一场竞争性投标中，找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标，从比较、竞争中获益，就必须公平、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。

(1)公平的原则。

(2)公开的原则。

(3)公正的原则。

(4)诚实信用原则。

18．物业管理服务有哪些质量特征？ 答：物业管理服务质量特征有：
(1)内樯的广泛性。

(2)评估的差异性。

(3)控制的难度大。

①不同的服务产品具有不同的质量特性。

②同一服务产品也具有其内在的各种特性。

19．简述物业管理公共服务的内容。

答：常规性的公共服务是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务。公共服务的内容和项目可归纳为以下几条：
(1)房屋建筑物的基本管理。

(2)房屋设备、设施的基本管理。

(3)环境卫生和绿化管理。

(4)安全防范和消防管理。

(5)车辆停放秩序和道路、场地的管理。

(6)物业维修费用和维修基金的账务管理。

(7)物业档案资料盼管理。

(8)公众代办性质的服务。

20．前期物业管理有哪些内容? 答：前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为以下几个方面：
(1)建立管理机构。(2)设计管理模式，草拟管理制度。(3)招聘人才，培训上岗。(4)深入工程建设现场，熟悉物业的概况。(5)参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备。(6)重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼。(7)逐步展开日常的管理工作。(8)成立业主委员会。前期物业管理的基本内容，还会因工程性质、开发建设单位的具体情况而有所差异。

21．如何理解物业管理的公共管理的属性? 答：物业管理本身就具有公共管理属性。

(1)是小区物业业主的公共事务的管理。

(2)物业管理企业受政府部门之托管理社区公共事务。

虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念，但物业管理公司作为企业法人，在其经济活动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理；
在其专业管理活动中，应当接受建设、房地产、公安、绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督。

总之，物业所在地人民政府对物业管理履行公共管理的职权，物业管理公司既按公司法人的权利行使企业经营权，又受托管理小区公共事务，可见物业管理与公共管理具有明确的界限，相互依存，相互补充的关系。

22. 简述建筑物区分所有权的特征。

答：(1)复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权(共有所有权)和成员权所构成。

(2)专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。即区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其大小取决于专有所有权的大小。

(3)—体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承时，不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。

(4)登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明权翻的得失变更。

(5)权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权，共有所有权和成员权等权利构成。因此，区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。