浅议物业公司财务内控与财务风险防范

　　摘要：物业公司加强内部控制，建立完善的内部财务控制体制，建立健全财务管理制度，真正做好物业公司防范财务风险的工作。物业公司做好内控工作，能使公司合理运用资金，防止资金的浪费和流失，避免出现财务风险，促进物业公司健康、稳定发展。
　　关键词：物业公司；财务；内控；风险防范
　　中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
　　一、物业公司的内部控制制度不健全
　　（一）物业公司收支控制
　　通常物业公司的经营规模相对较小，相关的业务活动所涉及的金额也不算大，但是相关的业务量却非常的大，例如收取采暖费、水电费、物业服务费等等工作。其中的水电费支出往往金额较大，且易受管线漏耗、计量总仪表等因素影响，在支环节应建立总表用量查验、复核审批制度，以便及时发现漏点，将支出控制在合理平稳状态。加上有的业主有时侯还不配合，重复工作的现象普遍存在。同时，相当一部分物业公司的领导也轻视了这些业务活动的复杂性，所以对实际工作人员的工作也不够重视，没有设置专业的内部控制部门和机构。另外，物业公司的费用管理不严、成本管理不到位。
　　（二）库存物资和材料控制
　　要建立健全库存物资和材料的管理制度，明确岗位职责和权限。主要包括：确定合理存量；加强采购量的监督和控制；批量采购由财务部门、采购部门、审计监督部门和使用部门等共同参与，保证采购过程的公开透明；小零星采购要经有关部门对质量、价格、供应商等进行筛选、审核，按规定授权审批。
　　二、完善物业公司内控，防范财务风险物
　　业公司要完善内部会计控制，防止出现会计信息失真、财务风险等各种经济犯罪活动的发生。完善物业公司内部财务制度是加强公司内控、防范财务风险的重要内容。其次，物业公司还要规范财务基础工作，加强物业管理资金的运行和筹措管理，真正做好公司内控和防范财务风险的工作。
　　（一）建立健全物业公司财务管理制度
　　首先，物业公司加强内部审计工作，建立完善的内部会计管理体系。物业公司应该合理地设置各个岗位和部门，建立岗位和部门责任制，优化内部组织结构。其次，物业公司要建立会计评价和考核机制，建立科学完整的执行和决策监督机制。再次，物业公司要结合自身经营特点，制定规范的财务活动规则。制定收费人员工作细则，对日常收、交费工作进行指导与约束。积极推行收费信息化，将计费、收费、统计报表、上交总部财务等流程中的关键控制点镶嵌于收费软件中，合理分配操作权限，并定期不定期对小区收费工作进行检查，实现有效二级财务控制。
　　（二）建立规范的财务基础工作
　　物业公司的财务信息是降低公司服务成本，获得经济效益的重要因素。而准确、真实、完整、及时的财务信息又需要科学的、规范的财务基础工作做保障。
　　1.物业公司要加强对原始记录的控制和管理。统一规划原始记录的内容、方法和格式，明确传递、反馈、保管和汇集原始记录的要求，要建立完整的责任制，保障原始记录的正确、真实和及时。
　　2.强化定额管理，严格制度并执行公司内部的物资定额、劳动定额、人员定额、费用定额、工时定额和考核办法。
　　3.规范公司物资的购进、领用、入库和维修等各个环节，加强计量验收的管理工作，增收节支。
　　4.物业公司应加强财务预算管理。建立健全财务预算制度，做好财务预算过程中的检查和考核工作，制定明确的财务预算方法和编制程序，确保公司经营目标的顺利实现。
　　5.物业公司要做好财产清查工作，加强财产管理，定期开展财产清查活动。只有加强财产清查管理才能加速资金周转，促进公司财产的有效管理，提高物业公司的经济效益。
　　（三）加强物业公司资金运行和筹措管理
　　物业公司的物业管理收入都是向使用者或业主收取的管理费用，所以公司资金的筹措要坚持经济效益和社会效益相统一的原则。此外，物业公司的资金要合理、有计划的使用，把资金用在有必要的管理项目上，使资金使用情况更加透明、公开。同时，物业公司还要进行科学的投资，积极防范财务风险，注重科学投资模式的选择，尽可能地进行中短期投资，加强对投资项目的可行性研究。加强对投资项目的控制和管理，做好监督工作，实现物业公司价值的最大化。
　　（四）进行全面财务分析，保证资金的合理利用
　　防范财务风险物业公司的主要收益来自两个方面，一个是通过向客户提供物理管理，取得管理费；另一个是物业公司开展各种经营活动，进行分散化和多元化的投资。物业公司要想防范财务风险，加强内部控制，就要进行有效的财务分析，促进物业公司的发展。物业公司的财务管理部门要对公司的财务状况进行评价分析，了解公司的负债、资产水平，判断的经营风险，确保资金合理运作。
　　三、在物业管理服务的全过程中，物业管理企业应加强风险意识，建立科学的风险控制体系
　　在企业内做好风险管理知识的宣传普及和员工的培训工作，建立起一套标准的风险管理程序，将风险管理的目标及具体措施落实到实际的操作流程中，定期检查并根据实际情况进行必要的调整，以达到持续改进的目的。针对不同阶段和不同类别的风险源和风险，必须采取相应的风险控制措施。在物业管理方案编制阶段，应进行客观的可行性研究，针对不同的物业项目，充分考虑客户的实际能力和消费水平，制定合理的服务标准和服务价格，以避免决策错误带来的风险。在接管验收阶段，应进行详尽的检查，获得可靠的物业项目第一手资料，提前发现可能发生的问题；在管理实施阶段，应严格按照国家标准和有关规定进行管理，建立完善的管理、监控制度、规范的工作流程，严格控制服务的质量，以避免服务的不完善引起的客户不满及投诉或索赔。
　　四、企业自己承担可能发生的风险称为自我保险
　　采取这种措施可以节约开支，物业管理企业通过积极主动地对可能发生的风险进行控制。但自我保险实际上也是一种风险，一旦发生就会造成巨大的损失。因此物业管理企业必须具备全面素质，养成遵纪守法、严格遵守各项规程的良好习惯。根据接管物业项目的实际情况，购买相应的商业保险，如常常碰到的财产险、公共责任险、物业管理责任险、停车场责任险等等。所有风险归根结底都是财务的风险与危机，所以在物业管理的实施过程中，对各种可能的突发事件，应编制相应的针对性预案，进行模拟训练，做好危机处理准备，尽可能减少损失，降低风险。
　　参考文献：
　　[1]凌逊荣.浅议建立规范的物业公司会计制度[J].上海会计，1996（5）.
　　[2]林梅琼.关于物业公司财务管理制度完善的思考[J].经营管理者，2009（18）.