做好房地产成本造价全过程控制的策略探讨

　　【摘要】随着我国房地产行业的迅速发展，国家通过实施相应的宏观调控政策来调节增长过快的房价。本文就房地产项目实施成本造价全过程控制的策略进行分析探讨，旨在推动房地产企业在新环境下科学有效地控制工程造价，降低成本，增大利润空间。
　　【关键词】房地产；成本造价；控制策略
　　引言
　　随着社会经济的快速发展和城市化规模的日益显著，我国房地产市场的竞争越来越为激烈，国家宏观调控政策也日趋严谨。面对这样的形势，科学有效地控制房地产项目的工程造价，降低成本，提升利润空间成为房地产企业的重点目标。房地产项目的成本造价管理贯穿整个工程的始终[1]，能否控制好全过程的成本造价成为房地产企业能否在竞争中获胜的关键。此外，房地产行业是我国重要的经济发展支柱，做好该行业的成本造价控制，有利于优化我国的经济结构，提高资源利用效率，对我国实施全面协调可持续发展也有一定的推动作用。
　　1房地产成本造价全过程控制的基本原则
　　（1）弄清项目实施全过程需要进行成本造价控制的每一环节，做到科学有效地把握控制成本造价的目标；明确成本造价的目标是对成本造价进行有效控制的基础。在项目实施全过程的成本造价目标确定后，根据市场现状和价格、施工环境、机械运行状况、人员操作技术等因素对目标所需的成本造价进行科学有效地估计预测，这样才能为实际项目实施提供有利的保障，确保项目实施全过程能够按照预测有条不紊地进行，缩小实际成本与目标成本的差距，进而降低全过程的成本造价。
　　（2）全面结合项目实施过程中的每个部门、员工的状况，整体把握房地产项目实施全过程的每个阶段；在整个项目实施全过程的每一个阶段，所涉及到的每个部门、每位员工都应树立控制成本造价的观念，发挥主观能动性，坚持节约的原则，合理使用人力、物力和财力。同时还应将责任落实到个人，建立成本控制责任体系，对项目进程中每一阶段的成本造价情况进行及时反馈，以便企业能及时有效进行下一步部署，全面平衡协调安全、质量、进度与成本造价之间的关系，力争将成本造价降到最低。
　　（3）与市场相结合，及时根据政策进行调整便于合理地控制成本造价；由于房地产项目实施全过程的每个阶段涉及到的不确定影响因素太多，这些因素受到市场环境的影响太大，瞬息万变，企业应该时刻对市场一些施工设备、建筑材料等行业进行动态监管，针对突发情况，能够及时有效地调整企业政策，做到以不变应万变。
　　2 房地产成本造价全过程控制
　　2.1投资 决策阶段的成本造价控制
　　投资决策阶段是成本造价全过程的关键阶段，影响力也非常大。该阶段需要对建设地点、规模、标准、方案进行投资预测，依据国家政策、市场经济变化、企业资金流动状况、项目本身的利润价值等因素，确定合理建设规模、地点、标准和方案，运用科学有效的方法进行投资预测，编制可行性研究报告。
　　2.2 方案设计阶段的成本造价控制
　　方案设计阶段需要对设计方案进行招标，组织人员对设计方案进行评比、筛选。在设计方案的选择与确立过程要做到统筹兼顾，将技术指标和经济指标、时间指标等有机结合在一起，采用多指标分析法，多指标综合评分法，动态经济评价法进行筛选与优化；审查时也应尽量针对不影响设计质量要求又能节约成本造价的部分进行修改、调整。
　　2.3 招投标阶段的成本造价控制
　　工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标，通过这个过程可以选出合适的施工单位与材料供应商，对于工程的质量和进度都有很重要的影响。招标过程应该遵循诚信原则，严格审核施工单位的施工质量和施工业绩清单，建议进行实地考察；同时应该严格审查工程招标书，尤其是涉及造价的环节，必须做到公平公正。这就要求造价工作人员提前进行市场调研，对市场数据进行分析整理，对每一个环节的成本造价做到心中有数，这样才可以防止不公平交易的发生。此外，能够最大程度上保证工程质量和进度的基础上，做到合理低价者中标，这样才能有效地降低成本造价。
　　2.4 施工阶段的成本造价动态控制
　　工程施工阶段工作量大、设计范围广、不确定性影响因素多，比较难以控制。在建设过程中，尽量减少设计图纸、现场签证的变更次数与范围，如确实需要变更的话，应先对变更部分内容进行成本造价进行预测估算，做到先预测后变更，并最好将变更放在初期，将对工程的影响降到最低。此外施工过程所用到的各种设备也要跟随市场动态及时调整，变换政策，对成本造价进行跟踪监管，做到动态控制。
　　2.5 验收结算阶段的成本造价控制
　　验收阶段的工作项目比较繁杂，同时质量要求也比较高，如果可能，企业最好做到二次审核，将材料价格、签证变更等事宜认真进行审核，分析研究各项造价指标，争取将误差降到最低。结算完成后，还要严格按照合同办事，对设计单位的设计质量、监管单位的现场变更、施工单位施工质量认真核查，按照合同条款进行奖罚。
　　3 房地产成本造价全过程控制应注意的几个问题
　　3.1 项目决策和设计阶段加强科学性与经济性的分析结合
　　在项目决策阶段认真科学对待可行性研究报告，并且根据可行性研究报告做好投资策略与设计方案，切记不能出现大的漏洞，与此同时，设计方案的选择与优化对后期施工与造价的控制极为关键，应该将科学技术与经济手段相结合，加强设计单位按照限价设计原则逐级控制。只有这样才可以降低成本，实现经济效益最大化。
　　3.2 规范招投标的管理，有效控制造价
　　招投标阶段成本造价的控制对于全过程来说十分重要，不断完善招标投标管理制度，将招标过程的编制招标文件、发标、开标、评标和决标的制度规范化，比如要加强对编制招标文件的审查，争取对招标过程中每一个涉及造价的环节都做到心中有数。每一阶段都应遵循降低成本造价的控制理念，首先评标过程坚守公平、公正、公开、诚信的原则；其次，规范招标过程，对每家单位的综合实力进行横向、纵向比较，根据市场情况、企业运行理念选出最合适的中标单位；最后，要科学合理编制标底，在保证施工质量和时间进度的情况下，尽量将目标标底控制在工程造价之下，只有这样才能将招投标阶段的成本造价降到最低，进而实现全过程成本造价的降低。
　　3.3 加强施工过程的监管
　　施工阶段最强有力的根据就是合同，严格按照合同条款，加强对施工阶段的动态监管控制，合理规划部署施工阶段的每一项事务进程。尤其是要加大对设计变更的管理，每一次变更都要有明确依据和文件，从而使施工阶段的成本造价得到有效控制。
　　3.4 验收结算阶段严格依照合同处理各种事宜
　　成本造价的审计人员要严格按照国家政策和合同条款对项目进行审计，确保审计的质量，对审计结果认真负责，为房地产成本造价的控制把好最后一关。
　　4结束语
　　房地产企业要想扩升利润空间，实现预期盈利目标，必须有优秀的成本造价管理控制团队，将从始至终成本造价全过程每一阶段的物资消耗都力争降到最低，这就要求房地产企业在项目决策阶段、方案设计阶段、招投标阶段、施工阶段和验收结算阶段都要严格部署，精确控制，将科学性和技术性融入到成本造价全过程的控制理念当中，不断完善招投标管理制度，将每一阶段每一岗位的职责落实到个人，确保每一环节的误差、价差都能降到最低。这样才可以降低房地产开发项目的成本造价，实现经济效益的最大化，使房地产企业在日益激烈的竞争中脱颖而出，也有利于我国形成勤俭节约的风尚，实现经济结构的转型。
　　参考文献
　　[1] 黄智勇.房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨[J].时代金融，2011（3）.